میرنیوز
رسیدگی و صدور رأی در خصوص تعدیل اجاره‌بها چگونه است؟
2024-12-04T08:40:42+03:30
به گزارش خبرگزاری مهر، اداره کل حقوقی قوه قضائیه در نظریه‌ای اعلام کرد: رسیدگی و صدور رأی در خصوص تعدیل اجاره‌بها در صلاحیت دادگاه صلح و قابل تجدید نظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان است. این اداره همچنین تاکید کرده که تعیین درصدی از قیمت ملک در مقام تعیین میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت غیر قانونی است.
متن سوال مربوطه که در زمینه «تعیین میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت» طرح شده و پاسخ اداره کل حقوقی قوه قضائیه به شرح زیر است:
همان‌گونه که مستحضرید حق کسب یا پیشه یا تجارت حقی است که قانون‌گذار وفق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ برای مستأجر با توجه به مدتی که ملک در اجاره وی است و با لحاظ نوع فعالیت و همچنین میزان رونقی که به محل کسب و پیشه داده است، در نظر گرفته است. همچنین به موجب ماده ۴ قانون یادشده در صورت درخواست تعدیل اجاره‌بها و وجود شرایط قانونی، دادگاه اجاره‌بها را به قیمت عادله روز از طریق کارشناسی تعیین می‌کند. با توجه به توضیحات پیش‌گفته خواهشمند است به پرسش‌های زیر پاسخ دهید:
۱- با توجه به ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ تعیین اجاره‌بها در قراردادهای مشمول این قانون بر چه مبنایی است؟ توضیح آنکه، وفق ماده ۴ قانون یادشده در صورت درخواست تعدیل اجاره‌بها و وجود شرایط دادگاه باید اجاره را به قیمت عادله روز از طریق کارشناس تعیین کند؛ در حالی که در عمل کارشناسان مبلغ بسیار ناچیزی تعیین می‌کنند و رویه قضائی نیز بر همین مبنا استوار است. آیا این رویه، درست و مطابق قانون است؟ آیا حکم مربوط به تعدیل اجاره‌بها با توجه به مقررات ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ قطعی است و یا آنکه با تصویب قانون آئین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب ۱۳۵۶ قابل اعتراض است؟ ۲- کارشناس در تعیین مبلغ حق کسب یا پیشه یا تجارت چه معیارهایی را باید در نظر بگیرد؟ توضیح آنکه، کارشناسان در تعیین حق کسب یا پیشه یا تجارت درصد مشخصی از قیمت ملک را به عنوان این حق در نظر می‌گیرند و مدت زمان فعالیت مستأجر، نوع فعالیت و میزان موفقیت مستأجر در رونق محل مورد اجاره را در نظر نمی‌گیرند و برای مستاجرینی که در فعالیت خود و رونق محل کسب ضعیف و یا قوی بوده‌اند، درصد مشخصی از قیمت ملک را به عنوان حق کسب یا پیشه یا تجارت در نظر می‌گیرند. آیا این رویه، درست و مطابق قانون است؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه:
اولاً، با عنایت به ماده ۴ اصلاحی (۱۳۵۸) قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶، دادگاه با جلب نظر کارشناس، اجاره‌بها را به نرخ عادله روز و با توجه به ترقی یا تنزل هزینه زندگی تعیین می‌کند.
ثانیاً، به موجب بند ۴ ماده ۱۲ قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲، رسیدگی و صدور رأی در خصوص تعدیل اجاره‌بها در صلاحیت دادگاه صلح است که مطابق بند «پ» تبصره ۵ این ماده، رأی صادره راجع به تعدیل اجاره‌بها، قابل تجدید نظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان است.
۲- با عنایت به عدم تصویب آئین‌نامه اجرایی ماده ۱۸ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ و فقدان معیار قانونی دقیقی پیرامون تشخیص و تعیین میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت و با لحاظ معیارهای مذکور در ماده ۱۱ قانون روابط مالک و مستأجر مصوب ۱۳۳۹ و رویه عملی کارشناسان رسمی دادگستری، در تعیین ارزش حق کسب یا پیشه یا تجارت و یا سرقفلی، مواردی چون طول مدت اشتغال مستأجر به کسب یا پیشه یا تجارت در مورد اجاره و حسن شهرت مستأجر که در معروف نمودن محل اجاره مؤثر واقع شده، میزان مشتریان دائم که ناشی از فعالیت مثبت و حسن عمل و مدیریت و ابتکار مستأجر است و نوع کسب یا پیشه یا تجارت، نوع بنا، کمیت و کیفیت آن و موقعیت محلی ملک و تجهیزات و امکانات آن و مخارجی که مستأجر در آماده کردن محل؛ از جمله از حیث قفسه‌بندی و تزئینات داخلی متحمل شده است، ملاک محاسبه قرار می‌گیرد. در هر صورت برخلاف آنچه در فرض استعلام آمده است، تعیین درصدی از قیمت ملک در مقام تعیین میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت فاقد وجاهت قانونی است.
منبع : خبرگزاری مهر
کلمات کلیدی : میرنیوز قوه قضاییه دادگاه صلح دعاوی کیفری اجاره بها
اشتراک گذاری :
آخرین اخبار اجتماعی
دستگیری اعضای باند ۹ نفره موبایل‌قاپان در تهران
قانون حجاب و عفاف؛ قانونی که نخوانده نقد می شود
قانون حجاب و عفاف؛ قانونی که نخوانده، نقد می شود
اهدای حلقه ازدواج و ساعت شهید وحید زمانی‌نیا به جبهه مقاومت
اهدای حلقه و ساعت شهید وحید زمانی‌نیا به جبهه مقاومت
معابر و بزرگراه‌های اصلی پایتخت دارای ترافیک سنگین و پرحجم شبانگاهی
بوستان چیتگر آماده برای کاشت ۶۰ هزار درخت
تصویب پروتکل ارزیابی اثرات زیست‌محیطی فرامرزی در کمیسیون آب و کشاورزی مجلس
رفع معارضین بی‌سابقه برای احداث کمربند شرقی تهران پس از ۱۵ سال
افزایش ۱۰ درصدی حقوق حداقل بگیران
۷۴ هزار مشاور املاک به سامانه کاتب متصل شده‌اند
بهره‌گیری از ظرفیت‌های مدیریت شهری در موضوع سکونتگاه‌های غیر رسمی
اهدای فیش حج پس از ۱۶ سال انتظار
اجتماع هزار نفری یاوران مقاومت برگزار شد
انجام ۵۷۴ عملیات امدادونجات در هفته گذشته
دستگیری ۲ کلاهبردار میلیاردی و اخاذی از ۱۱۵ شهروند با ترفند سرمایه‌گذاری
بلع هروئین توسط سوداگران مرگ در قطار زاهدان
ماجرای واریزهای جدید به حساب بازنشستگان به مناسبت شب یلدا چیست؟
تخریب کوره‌های زغال گیری غیرمجاز در شهرستان ری
پایان خدمت‌رسانی در پایانه مسافری شرق قدیم در تهران
یک‌طرفه شدن محور چالوس از ساعت ۱۸ امروز به سمت شمال
پزشکیان: مدرسه‌سازی با نامه نگاری‌های پیچیده اداری به نتیجه نخواهد رسید
رونمایی از ۱۸۵ رمزینه معرفی اماکن گردشگری در تهران
مدرسه‌سازی با نامه نگاری‌های پیچیده اداری به نتیجه نخواهد رسید
قاچاقچی هیدروکربن ۱۵ میلیارد جریمه شد
یک پرونده ۶ میلیارد تومانی به سازش ختم شد
سلیمی: تهدید دانش‌آموز به درس خواندن تخلف است
اقدامات شهرداری تهران در هفته ملی افراد دارای معلولیت
اجرای محدودیت‌های ترافیکی آخر هفته در محورهای مواصلاتی کشور
مدارس غیردولتی رتبه‌بندی می‌شود
